Mestre, non è un’agenzia immobiliare. Tra deregulation urbanistica e nuovo ciclo immobiliare

Qualche giorno fa la nostra socia e amica Monica Coin ha condiviso nella chat riservata ai soci di storiAmestre l’articolo dal titolo “Mestre non è un’agenzia immobiliare” che potrete leggere di seguito. La riflessione di Monica nasce come risposta ‘a caldo’ alle dichiarazioni del neo sindaco di Venezia Simone Venturini che di recente ha svelato sui quotidiani il suo programma di rigenerazione urbana e la sua idea di “Mestre bella” parafrasando – a nostro modo di vedere, snaturandola – una felice intuizione di Gaetano Zorzetto, prosindaco di Mestre dal 1993 al 1995. Monica formula, in forma chiara, un’idea antitetica a quella del sindaco in carica sulla riqualificazione del territorio e lo fa con argomentazioni pacate, ma stringenti incontrando la condivisione di molti/e nostri/e soci/e. Monica non è contro la riqualificazione urbana, ma critica l’idea di rigenerazione urbana e di città futura prospettata dal sindaco che presenta e approva pienamente la riqualificazione di alcune aree urbane, su finanziamento privato, garantendo il no consumo suolo, (nel quale peraltro il Veneto continua a primeggiare) per farne delle aree residenziali di lusso.

Le domande che Monica si pone e pone a tutti noi sono le seguenti:

1. la riqualificazione urbana di un’area degradata si ottiene perseguendo necessariamente una maggiore densità edilizia, oppure gli ormai evidenti effetti della crisi climatica ci dovrebbero suggerire un diverso rapporto fra spazi verdi e spazi urbanizzati?

2. destinare queste aree alla esclusiva costruzione di alloggi di lusso è utile ad uno sviluppo equilibrato della città?

3. Infine lo “snellimento” burocratico stabilito dal nuovo Regolamento Regionale per la Valutazione Ambientale Strategica, accolto con favore dai rappresentanti di categoria, significa davvero fare l’interesse pubblico, di tutta la comunità, o risponde soltanto agli interessi di una parte del mondo economico?

Come redazione del sito di storiAmestre abbiamo trovato interessanti e stimolanti le opinioni espresse da Monica e abbiamo deciso, d’accordo con l’autrice, di dare maggior diffusione all’articolo pubblicandolo sul nostro sito. Le questioni concernenti lo sviluppo urbanistico di Mestre, passato presente e futuro, sono state oggetto di studio e riflessione da parte degli aderenti di storiAmestre sin dai primi passi dell’associazione. Basti pensare al ruolo ed agli interventi nel tempo di Giorgio Sarto, nostro socio scomparso nel 2024 e uno dei fondatori di Urbanistica Democratica, ma anche al recente importante lavoro storiografico di Claudio Pasqual, Il buco nero. L’ex ospedale Umberto I di Mestre (2000-2019). A questo proposito è doveroso ricordare il ruolo di attivista e portavoce di Monica Coin nel Comitato ex Umberto I Bene comune, ben rappresentato nel lavoro di Pasqual.

Pianificare la costruzione di quartieri esclusivi è una questione che da sempre solleva polemiche e scontri fra i diversi modi di concepire lo sviluppo urbano. Ci preme qui ricordare che già negli anni Sessanta Jane Jacobs nel suo celebre saggio “Vita e morte delle grandi città. Saggio sulle metropoli americane”, esplorando come le città funzionano nella realtà quotidiana per capirne vitalità e declino, osservò che il motore dell’economia e della sicurezza delle città, dei quartieri, delle strade è legato alla diversità, cioè alla varietà di edifici (vecchi e nuovi), funzioni (residenziali, commerciali, lavorative) e a persone di diversa estrazione sociale. Separare le persone in base al reddito aveva creato a New York quartieri dormitorio. Quelli dei ricchi finivano per essere sterili e desertici, mentre quelli dei poveri rischiavano di diventare aree degradate e prive di servizi.

Buona lettura.

di Monica Coin

Il 13 giugno 2026 la giunta regionale del Veneto ha approvato il Regolamento Regionale n. 2/2026 con cui la VAS (Valutazione ambientale strategica) sarà limitata esclusivamente ai piani e ai programmi di ampia scala, non sarà più necessario sottoporli a una nuova procedura VAS in fase di piano attuativo, viene snellito l’iter burocratico per cittadini, professionisti e imprese. Michele Furlan, Presidente della CGIA di Mestre ha subito apprezzato queste regole regionali meno stringenti: Meno burocrazia, meno costi, e interventi di rigenerazione urbana più rapidi. Bene, ma purtroppo la misura non interesserà l’area industriale di Porto Marghera ¹.

La prospettata ulteriore deregolamentazione urbanistica rappresenta in verità una pessima notizia per Mestre. Ancora una volta si assume, senza alcuna reale dimostrazione empirica, che il degrado urbano si combatta attraverso nuove edificazioni, maggiore densità edilizia e procedure autorizzative semplificate. Resta tuttavia irrisolta la domanda fondamentale: dove sarebbe la prova che altro cemento produca automaticamente maggiore qualità urbana, coesione sociale o sicurezza?

Negli ultimi anni si è consolidata una narrazione secondo cui la “rigenerazione urbana” coinciderebbe quasi sempre con l’incremento delle volumetrie edificabili e con la riduzione dei vincoli amministrativi. Una visione che ricorda da vicino il cosiddetto “modello Milano”, oggi oggetto di approfondimenti giudiziari proprio per il rapporto problematico tra semplificazione procedurale, espansione edificatoria e tutela dell’interesse pubblico². La differenza è che qui non si assiste alla possibile forzatura delle norme esistenti: si procede direttamente alla modifica delle regole affinché ciò che prima richiedeva valutazioni rigorose diventi più agevolmente realizzabile.

Colpisce soprattutto una contraddizione ormai ricorrente nel dibattito pubblico. Da un lato si proclamano l’emergenza climatica, la necessità dell’adattamento, la sostenibilità ambientale e la resilienza urbana; dall’altro, quando si passa dalle dichiarazioni alle scelte concrete di pianificazione, si ritorna puntualmente alla ricetta del Novecento: più volumetrie edificabili, più rendita immobiliare, meno controlli e meno vincoli.

Il punto è che siamo nel 2026, non negli anni Cinquanta. La pianificazione urbanistica contemporanea dovrebbe misurarsi prioritariamente con il consumo di suolo, la resilienza climatica, la mitigazione delle isole di calore e la tutela della salute pubblica. Proprio uno studio coordinato da CNR e ISPRA ha evidenziato come le superfici artificiali – asfalto, cemento e coperture edilizie – siano tra le principali cause delle isole di calore urbane e come l’incremento della copertura arborea costituisca uno degli strumenti più efficaci per ridurre le temperature superficiali nelle città. Lo studio rileva inoltre che un aumento del 5% della copertura arborea può ridurre la temperatura media superficiale di oltre mezzo grado Celsius.

Non si tratta più di mere valutazioni ambientaliste, ma di dati scientifici consolidati. Le città più impermeabilizzate accumulano calore, peggiorano il comfort abitativo, aumentano i consumi energetici e aggravano gli effetti delle ondate di calore, già amplificate dal cambiamento climatico. Continuare a considerare il territorio come una riserva edificabile da valorizzare economicamente appare sempre più in contrasto con le evidenze scientifiche e con gli stessi indirizzi europei di adattamento climatico.  

Sorprende allora che Mestre continui a essere descritta come una città ancora da completare e da densificare. Fa impressione che nel pieno della crisi climatica e dopo l’introduzione nella Costituzione della tutela dell’ambiente, della biodiversità e degli ecosistemi come principi fondamentali della Repubblica, si continui a considerarla una realtà incompiuta da riempire di nuove costruzioni, anziché una città da raffrescare, rinverdire e riqualificare.

A leggere le recenti dichiarazioni del sindaco Venturini, emerge inoltre con chiarezza il disegno politico sottostante. La priorità non sembra essere la rigenerazione urbana intesa come miglioramento della qualità della vita dei residenti, recupero degli spazi pubblici, incremento del verde o adattamento climatico, bensì la creazione di una “Mestre bella” fondata sulla realizzazione di appartamenti di fascia alta destinati ad attrarre famiglie con elevata capacità di spesa. Si parla infatti esplicitamente di oltre cento nuovi alloggi residenziali di pregio e della necessità di trattenere in città i ceti più abbienti³.

In questo quadro, le richieste avanzate dalla CGIA di Mestre per una semplificazione delle norme urbanistiche appaiono tutt’altro che neutre. Diventa difficile non cogliere una significativa convergenza di interessi tra una parte del mondo economico e una amministrazione comunale che individua nello sviluppo immobiliare uno dei principali strumenti di trasformazione urbana. Naturalmente si tratta di soggetti diversi e con ruoli differenti, ma la direzione di marcia sembra essere la stessa: rendere più facile e più conveniente costruire, trasformare e valorizzare immobili.

Il rischio è che si riproponga, in forme aggiornate, ciò che molte analisi storiche hanno definito il “sacco di Mestre”: quella stagione di espansione edilizia che nel secondo dopoguerra ha profondamente alterato il tessuto urbano, cancellando ampie porzioni della città storica e sostituendole con una crescita spesso disordinata, guidata più dalla rendita fondiaria che da una vera visione urbanistica.

Oggi il linguaggio è cambiato. Non si parla più di speculazione edilizia, ma di rigenerazione urbana. Non si parla più di espansione immobiliare, ma di attrattività. Non si parla più di aumento delle rendite, ma di investimenti. Tuttavia la domanda resta la stessa: l’interesse pubblico coincide davvero con l’interesse immobiliare?

Soprattutto, desta perplessità il lessico utilizzato dall’amministrazione quando ragiona sulla città quasi fosse un prodotto da collocare sul mercato. Un Comune non dovrebbe trasformarsi in una sorta di agenzia immobiliare incaricata di individuare la clientela economicamente più appetibile. Il compito dell’amministrazione è governare il territorio nell’interesse generale, garantire qualità urbana, servizi, sostenibilità ambientale, coesione sociale e accessibilità abitativa per tutti i cittadini, non soltanto per coloro che possono permettersi appartamenti di lusso.

Una città che misura il proprio successo esclusivamente sulla capacità di attrarre residenti facoltosi rischia di perdere di vista la questione fondamentale: per chi si sta costruendo la città del futuro?

Per gli investitori e per il mercato immobiliare oppure per chi a Mestre vive, lavora e intende continuare a viverci?

Ancora più sorprendente appare il rammarico manifestato ogni volta che si richiama la necessità di mantenere rigorose tutele nell’area di Porto Marghera. Si dimentica che stiamo parlando di uno dei più rilevanti Siti di Interesse Nazionale per le bonifiche ambientali del Paese, caratterizzato da decenni di contaminazioni industriali e dalla presenza diffusa di sostanze tossiche nel suolo, nelle acque e nei sedimenti. Le procedure più rigorose non costituiscono un inutile ostacolo burocratico ma rappresentano la conseguenza necessaria dell’applicazione del principio di precauzione e del principio europeo “chi inquina paga”.

Quando si lamenta la lentezza delle bonifiche, si omette spesso di ricordare che tali cautele derivano dalla straordinaria complessità ambientale del sito. La questione non è accelerare indiscriminatamente gli interventi, ma garantire che ogni trasformazione sia compatibile con la tutela della salute pubblica e con il risanamento di un territorio che ancora oggi porta le conseguenze di oltre un secolo di attività industriali. Sul piano normativo, peraltro, la tendenza dovrebbe essere esattamente opposta. La modifica degli articoli 9 e 41 della Costituzione ha rafforzato il valore primario della tutela ambientale. In questo quadro, ogni intervento legislativo o urbanistico che favorisca nuova artificializzazione del territorio dovrebbe essere giustificato da un interesse pubblico concreto e dimostrabile, non dalla semplice convinzione che costruire di più equivalga automaticamente a sviluppare di più.

La vera domanda che amministratori e categorie economiche dovrebbero porsi è quindi un’altra: Mestre ha davvero bisogno di altro cemento o di più qualità urbana? Perché le due cose non coincidono necessariamente.

La vera riqualificazione di Mestre oggi non sembra coincidere con l’aumento delle volumetrie edificabili, ma con il recupero del patrimonio esistente, la bonifica delle aree compromesse, la riduzione delle superfici impermeabili, l’incremento del verde urbano e l’adattamento ai cambiamenti climatici. In altre parole, la sfida non è trovare altro suolo da consumare, ma rendere più vivibile quello che abbiamo già consumato.

Continuare a ragionare come se la città fosse ancora quella del boom economico rischia di ignorare le emergenze ambientali del presente e di lasciare alle generazioni future problemi ancora più gravi di quelli che si pretende di risolvere oggi. Mestre non è la città degli anni Cinquanta: è una città che deve confrontarsi con le temperature record, il consumo di suolo, il dissesto ambientale e la necessità di adattarsi a un clima che sta cambiando. Ed è proprio per questo che la risposta non può essere, ancora una volta, semplicemente altro cemento.

L’amministrazione comunale non può diventare un’agenzia immobiliare. Il suo compito non è vendere Mestre al miglior offerente né selezionare i residenti in base al reddito, ma governare il territorio nell’interesse pubblico, della collettività e delle generazioni future.

NOTE